01民泊・簡易宿所　開業完全ガイド category

こんにちは。旅行会社で37年間、「旅を売る現場」に携わり、現在は「宿を創るお手伝い」をしている横浜（泉区）の行政書士のブログです。この「簡易宿所・民泊 創業完全ガイド」も、今回で最終回となりました。 これまで、•民泊と簡易宿所の違い(第１話)•物件選び(第２話)•横浜市の条例と用途地域(第３話)•消防・建築基準法(第４話)•許可申請のリアル(第５話)•融資・補助金(第６話)•運営トラブルとリスク管理(第７話)について、かなり実務寄りにお話してきました。ここまで読んでくださった方の中には、「本気で宿泊業を始めたい」と考えている方も多いと思います。 一方で、「結局、何が一番大事なんだろう？」と感じている方もいるかもしれません。そこで最終回となる今回は、👉「宿づくりで本当に大切なこと」について、旅行業37年と行政書士としての経験を踏まえながら、少し“総括”的にお話したいと思います。 宿泊業は「部屋貸し」ではなく“体験づくり” 旅行業時代、私は長年、「なぜ人は旅をするのか」を考え企画を作成してきました。安いから選ばれるわけでも、新しいから選ばれるわけでもありません。最終的に人が旅に求めているのは、👉「そこでしか得られない体験」です。 これは民泊でも簡易宿所でも同じです。例えば、•古民家の空気感•地域の人との交流•横浜らしい街歩き•港町の夜景•商店街の温かさそうした“地域の空気”まで含めて、宿の価値になります。 だから私は、「宿泊業＝単なる不動産活用」とは考えていません。 私の仕事は👉「地域の魅力を編集する仕事」私はビジネスコンダクターなのです。 「許可を取ること」がゴールになってはいけない 行政書士として相談を受けていると、どうしても最初は、•民泊届出•簡易宿所営業許可•消防•建築基準法など、“許認可”の話が中心になります。もちろん、これは非常に重要です。 特に横浜市は、•用途地域•条例•建築確認•近隣配慮など、確認事項も多く、「知らなかった」では済まない世界なのです。ただ、実務で強く感じるのは、「許可を取った後の方が、はるかに長い」ということです。 むしろ、•運営•地域対応•清掃品質•レビュー管理•法令遵守•安全対策など、“運営力”の方が重要になってきます。……

田中穂積

こんにちは。旅行会社で37年間、「旅を売る現場」に携わり、現在は「宿を創るお手伝い」をしている横浜（泉区）の行政書士のブログです。これまでのシリーズでは、•民泊と簡易宿所の違い（第1話）•民泊と簡易宿所の物件選び（第2話）•横浜市の用途地域や条例（第3話）•消防・建築基準法の壁（第4話）•届出と申請、必要書類とリアルな手順（第5話）•採択率を上げる事業計画書の書き方（第6話）についてお話してきました。ここまで読んでくださった方の中には、「横浜で、自分だけのゲストハウスを開きたい」「一棟貸しの簡易宿所で、特別な宿泊体験を提供したい」そんな想いを持って準備を進めている方も多いと思います。物件を探し、図面を描き、許可申請を進める時間は、まさに“夢が形になっていく時間”です。実際、私自身も旅行業時代は、「この企画なら、お客様に喜んでもらえる」「買ってもらえる」という想いで、数多くの旅行商品を作ってきました。ただ、行政書士として宿泊業の現場に関わる今、あえて最初にお伝えしたい“リアル”があります。それは、👉「宿泊業の本当の本番は、許可が下りてから」ということです。実際には、•近隣クレーム•ゴミ問題•騒音•違法運営•SNS炎上など、運営開始後に発生する問題で苦労するケースは少なくありません。そして近年は、SNS時代です。一度トラブルが起きると、「地域で悪評が広がる」「レビュー評価が落ちる」「ネット上に残り続ける」という時代でもあります。今回は、行政書士として実際によく目にする👉「宿泊業のリアルな失敗例とリスク管理」について、現場目線でお話していきます。 実際に多い近隣トラブル｜一番多いのは「騒音」と「ゴミ」 横浜の住宅街や観光エリア周辺で、民泊・簡易宿所を運営する場合、最も多いのが、👉「近隣住民とのトラブル」です。特に多いのが、•騒音•ゴミ出し•深夜の出入りです。 夜間の騒音、深夜の出入り問題 簡易宿所や一棟貸しタイプでは、•グループ旅行•インバウンド利用•長期滞在も多くなります。すると、•深夜まで会話•バルコニー利用•キャリーケース音•飲酒による盛り上がりなどが発生しやすくなります。宿泊者に悪気はなくても、静かな住宅街では大きなストレスになります。特に横浜は、•密集住宅地•坂道エリア•昔からの住宅街も多……

田中穂積

こんにちは。旅行会社で37年間、「旅を売る現場」に携わり、現在は「宿を創るお手伝い」をしている横浜（泉区）の行政書士のブログです。 これまでのシリーズでは、•民泊と簡易宿所の違い(第１話)•民泊と簡易宿所の物件選び(第２話)•横浜市の用途地域や条例(第３話)•消防・建築基準法の壁(第４話)•届け出と申請、必要書類とリアルな手順(第５話)についてお話してきました。第5話までは、いわば「ハコ（建物）」と「ルール（法律）」のお話でした。 そして今回は、宿泊業を始める上で避けて通れない、👉「お金（資金調達）」のお話です。実際、民泊や簡易宿所のご相談では、「開業資金はどれくらい必要ですか？」「融資って通るんですか？」「補助金は使えますか？」という質問を非常によくいただきます。旅行業時代、私は「この企画は絶対ヒットする！」という熱意を持って、数多くの旅行商品を企画してきました。実際、大ヒットした企画もありました。ただ、行政書士として開業支援に携わる今、強く感じるのは、“熱意だけでは事業は続かない”という現実です。逆に言えば、「想い」を「数字」と「計画」に落とし込める人ほど、事業は安定しやすい。今回は、横浜で民泊・簡易宿所を始める際の、•融資•補助金•事業計画書について、現場目線でお話していきます。 宿づくりを後押しする「補助金」という選択肢 宿泊施設の開業や改修には、思っている以上に費用がかかります。例えば、•消防設備•水回り改修•内装工事•家具家電•Wi-Fi整備•外国語対応など、細かい費用を積み上げると、かなりの金額になります。そこで活用を検討したいのが、「補助金制度」です。 観光系補助金は「地域性」が重要 現在は、•インバウンド対応•空き家活用•地域観光活性化•古民家再生などをテーマにした補助金も増えています。特に横浜周辺でも、•空き家問題•地域観光による活性化•インバウンド需要は大きなテーマになっています。ただし、ここで重要なのは、「宿を作りたい」だけでは採択されにくいという点です。補助金は、👉「地域にどんな価値を生むのか」を見られています。例えば、•地域経済への波及•空き家再生•観光客誘致•地域との連携など。つまり、“地域に必要とされる宿か”が非常に重要なんです。 補助金でよくある「落ちる計画……

田中穂積

こんにちは。横浜市泉区・中田駅を拠点に活動している行政書士の田中穂積です。 これまで、民泊と簡易宿所(旅館)の違い、物件選び、用途地域、消防・建築について整理してきました。今回は、いよいよ実際の手続です。最初に押さえたいのは、民泊は「届出」、簡易宿所(旅館)は「営業許可申請」という違いです。似ているようですが、開業までの手順はかなり違います。今回は、横浜で実際に進めるときに、どこで詰まりやすいのか、なぜ早めに相談した方が結果的に早く進みやすいのかを整理します。 民泊は「届出」、簡易宿所(旅館)は「許可」 住宅宿泊事業法による民泊は届出制です。年間の営業日数は180日以内で、使用する建物には住宅としての要件があります。一方、簡易宿所(旅館)は旅館業法に基づく許可制です。保健所の審査を受け、構造設備基準などを満たしたうえで許可を受けなければ営業できません。簡単に整理すると、民泊・届出制・年間180日以内・住宅としての要件が必要簡易宿所(旅館)・許可制・年間180日の営業制限なし・旅館業法上の構造設備基準への適合が必要となります。どちらが簡単かだけでなく、どのような宿泊事業をしたいのかから選ぶことが大切です。 民泊は「届出だから簡単」とは限りません 民泊は許可ではなく届出ですが、届出書だけを出せば始められるわけではありません。まず、その建物が住宅宿泊事業法上の「住宅」に当たるかを確認します。台所、浴室、便所、洗面設備などの設備要件に加え、居住実態などの要件もあります。さらに横浜では、・用途地域や条例・マンション管理規約や賃貸人の承諾・消防・周辺住民への事前周知・住宅宿泊管理業者への委託の要否なども確認します。つまり、届出書を書くのはかなり後の工程です。 民泊で詰まりやすい3つのポイント 1．そもそも「住宅」として使えるか 住宅宿泊事業は、どの建物でも利用できる制度ではありません。設備だけでなく、法律上の住宅要件を満たしているかを最初に確認します。 2．管理規約や所有者の承諾 分譲マンションでは管理規約、賃貸物件では賃貸借契約や所有者の承諾が重要です。「事業利用可」と言われただけで民泊まで認められているとは限りません。 3．消防と周辺住民への周知 民泊でも消防確認は必要です。さらに横浜市では、届出前に……

田中穂積

こんにちは。横浜市泉区・中田駅を拠点に活動している行政書士の田中穂積です。 第1話では、民泊と簡易宿所の違い第2話では、物件選び第3話では、用途地域や横浜市のルールについて整理してきました。そして今回は、「消防・建築」です。最近、民泊や簡易宿所のご相談が増える中で、改めて感じることがあります。最初の壁は、物件選び。そして候補物件が見つかったあとに、大きな壁となるのが消防です。さらに建物によっては、建築基準法上の確認や改修も必要になります。大切なのは、物件を契約する。↓あとから調べる×ではありません。 候補物件を見つける。↓用途地域・消防・建築・保健所を確認する。↓必要な設備や改修費を把握する。↓契約するか判断する〇この順番です。 民泊でも消防確認は必要です 「普通に人が住んでいた住宅だから、民泊にも使えるだろう」そう思われることがあります。しかし、住宅を宿泊に利用すると、消防法上の扱いが変わる場合があります。横浜市でも、住宅宿泊事業を行う場合には、届出前に消防署への事前相談を案内しています。建物や運営方法によっては、・自動火災報知設備・消火器・誘導灯・避難経路図などの確認や設備が必要になります。つまり、「民泊なら一般住宅と同じ消防設備で大丈夫」とは限りません。 消防は物件契約前に確認したい 実務上、ここが非常に重要です。消防設備は、「付ければ終わり」ではありません。問題は、いくらかかるのか。です。立地がよい家賃も予算内装も魅力的。ところが消防設備や改修費まで加えると、事業計画が合わなくなる。そのようなこともあります。だからこそ、できれば契約前に、「この建物を、この方法で宿として使う場合、何が必要なのか」を管轄消防署へ確認しておきたいところです。【あわせて読みたい】▶ 横浜で宿を始めるなら？民泊と簡易宿所の物件選び｜第2話 消防だけでなく建築も確認する 消防が問題なければ、そのまま開業できるとは限りません。次に確認したいのが建築です。ここで覚えておきたいのは、「住宅として住める建物」と「宿として営業できる建物」は同じではないということです。例えば、既存住宅を旅館・簡易宿所として使用すると、建築基準法上の用途が変わります。用途変更する部分が200㎡を超える場合などには、確認申請が必要になることがあります。一……

田中穂積

こんにちは。横浜市泉区・中田駅を拠点に活動している行政書士の田中穂積です。 第1話では「民泊と簡易宿所の違い」、第2話では「民泊・簡易宿所の物件選び」について見てきました。 今回は、物件そのものではなく、「その場所で宿泊事業ができるのか」というエリアの問題を考えます。気に入った物件を見つけても、用途地域や横浜市の条例、マンションの管理規約などによって、予定していた宿泊事業が難しくなる場合があります。だからこそ大切なのは、契約してから調べるのではなく、候補物件の段階で確認することです。👉今回は、横浜市で民泊・簡易宿所を始める前に知っておきたい「用途地域」と「横浜市の民泊ルール」を実務目線で整理します。 用途地域は宿泊事業の最初の確認ポイント 用途地域とは、街の環境を守るために「その地域にどのような建物を建て、どのような用途で使えるのか」を定めたルールです。住宅地、商業地、工業地など、地域によって建築できる建物の用途が異なります。宿泊事業でも、この用途地域の確認が重要です。 簡易宿所では「ホテル・旅館」として確認する 旅館業法に基づく簡易宿所は、建築基準法上「ホテル又は旅館」として扱われます。そのため、住宅として利用できる場所だからといって、必ず簡易宿所として利用できるわけではありません。まず、・その用途地域でホテル・旅館用途が可能か・現在の建物用途は何か・用途変更など建築上の確認が必要かを見ていきます。用途地域だけで判断できない場合もあるため、候補物件が決まった段階で行政への確認を進めることが大切です。 民泊は考え方が少し違う 住宅宿泊事業法による民泊は、「住宅」を活用する制度です。そのため、簡易宿所とは用途地域の考え方が異なります。ただし、「住宅ならどこでも年間180日営業できる」というわけではありません。横浜市には、住宅宿泊事業を行える期間を制限する独自の条例があります。 横浜市の民泊では「条例」に注意 横浜市で住宅宿泊事業を行う場合、特に確認したいのが第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域です。この2つの用途地域では、原則として月曜日の正午から金曜日の正午まで住宅宿泊事業を行うことができません。つまり、平日の一部に営業できない期間があります。祝日等については例外もあるため、実際……

田中穂積

こんにちは。横浜市泉区・中田駅を拠点に活動している行政書士の田中穂積です。 前回は、「民泊」と「簡易宿所」の制度の違いについて解説しました。では、どちらの制度を利用するか考えたあと、次に重要になるのは何でしょうか。それが「物件選び」です。宿泊施設というと、立地や内装、部屋の雰囲気に目が向きがちです。もちろん、旅行者に選ばれる宿をつくるうえで、それらは大切です。しかし、行政書士として物件を見るときには、その前に確認したいことがあります。図面。建物の用途。建築関係の資料。消防設備。避難経路。なぜなら、どれほど魅力的な物件でも、宿泊施設として必要な法令上の条件を満たせなければ、そのまま開業することはできないからです。 今回は、横浜市で民泊・簡易宿所を始めるときに知っておきたい「物件選びの落とし穴」を、建築と消防を中心に整理します。 1．建築基準法上の「用途」を確認する 住宅を簡易宿所へ転用する場合、最初に確認したいのが建築基準法上の建物用途です。簡易宿所は旅館業法上の営業形態ですが、建築基準法では「ホテル又は旅館」として扱われます。そのため、現在「住宅」として使われている建物を簡易宿所として利用する場合には、用途変更に関する確認が必要になります。 簡易宿所では用途変更の確認が重要 特に用途変更する部分の床面積が200㎡を超える場合などは、建築基準法に基づく確認申請が必要となることがあります。また、確認申請が必要になるかどうかだけを見ればよいわけではありません。宿泊施設として利用することで、避難経路、非常用照明、防火関係などについて確認や改修が必要になる場合があります。古民家や築年数の古い住宅では、建物を安く取得できても、宿泊施設として利用するための改修費が想定以上になることがあります。だからこそ、「買ってから調べる」のではなく、候補物件の段階で建築上の確認をしておくことが大切です。 民泊は「住宅」であることが前提 住宅宿泊事業法に基づく民泊では、対象となる建物が同法上の「住宅」の要件を満たしていることが前提です。簡易宿所とは制度の考え方が異なるため、一般的には旅館・ホテルへの用途変更とは別の整理になります。ただし、「民泊だから建築関係の確認は不要」という意味ではありません。建物の状況や利用方法によって確認すべき事項は変わる……

田中穂積

こんにちは。横浜市泉区・中田駅を拠点に活動している行政書士の田中穂積です。 「空き家を活用して宿を始めたい」「古民家を宿にできないだろうか」「インバウンド向けの宿泊施設をつくりたい」「民泊と簡易宿所のどちらが自分に合っているのか分からない」宿泊業を始めようとすると、最初にこのような疑問が出てきます。民泊と簡易宿所は、どちらも旅行者を宿泊させる事業ですが、同じ制度ではありません。営業できる日数や必要な手続き、建物に求められる条件などが異なります。そのため、「民泊の方が簡単そう」「簡易宿所なら一年中営業できる」といった一部分だけで決めるのではなく、自分がどのような宿をつくりたいのか、その物件で実現できるのかを整理することが大切です。この「民泊・簡易宿所 開業完全ガイド」では、横浜市・神奈川県で宿泊事業を始めたい方に向けて、物件選び、旅館業許可、住宅宿泊事業法、消防、建築、近隣対応、開業後の運営までを順番に解説していきます。第1話では、その入口として「民泊と簡易宿所は何が違うのか」、そして開業前に何を確認しておきたいのかを整理します。 民泊と簡易宿所は何が違う？ 住宅宿泊事業法に基づく民泊 一般に「民泊」と呼ばれる制度の一つが、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業です。住宅宿泊事業では、年間180日を超えて宿泊させることはできません。そのため、自宅や空き家などの住宅を一定期間活用したい場合や、副業的に宿泊事業を行いたい場合などに検討される制度です。ただし、「年間180日以内なら自由に営業できる」という意味ではありません。住宅としての要件、消防法令、マンションの場合の管理規約、自治体の条例なども確認する必要があります。 旅館業法に基づく簡易宿所 簡易宿所は、旅館業法に基づく営業形態の一つです。営業するためには旅館業許可が必要で、住宅宿泊事業法のような年間180日の営業日数上限はありません。ゲストハウス、一棟貸し、古民家宿などで簡易宿所営業が利用されることがあります。年間を通じて宿泊事業を行いたい場合には有力な選択肢になりますが、施設の構造設備、建築、消防などについて確認しながら準備する必要があります。大切なのは、「民泊と簡易宿所のどちらが簡単か」で選ぶことではありません。「どのような宿を、どの物件で、どのように運営したいのか」ここから考え……

田中穂積