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こんにちは。旅行会社で37年間、「旅を売る現場」に携わり、現在は「宿を創るお手伝い」をしている横浜（泉区）の行政書士のブログです。 いよいよ、「簡易宿所・民泊 開業後の落とし穴」シリーズも最終回となりました。ここまで、順番に•民泊180日制限•OTA依存が危険•レビュー炎上の恐怖•ゴミ問題は命取り•清掃崩壊が招く悪循環•管理委託に潜む罠•現場不在が招く事故と崩壊•マンションの管理規約変更で危機に•消防の抜き打ち査察•価格競争地獄•インバウンド依存•旅行業法•地域共存について全13話でお話してきました。 一見するとバラバラなテーマに見えます。しかし実は、すべて一つにつながっています。それが、👉「ホワイト経営」です。 私が37年間の旅行業人生で見てきたもの 旅行業界で37年間仕事をしてきました。その中で、伸びる会社も、消えていく会社も見てきました。そこで感じたことがあります。それは👉「近道を探す会社ほど長続きしない」ということです。 宿泊業の成功は意外と地味 SNSでは、•満室経営•インバウンド特需•高収益民泊が目立ちます。しかし本当に長く続く宿は、意外なほど地味です。毎日、•清掃する•点検する•記録する•地域に配慮するその積み重ねです。 図解｜宿が資産になる構造 【利益】 ↑【集客】 ↑【レビュー】 ↑【運営品質】 ↑【法令遵守・地域共存】私が思うに、宿泊業はこの順番です。多くの方は、利益から考えます。しかし本当は逆です。法令遵守と地域共存が土台になります。 ホワイト経営は遠回りではない よく、「そこまでやる必要がありますか？」という質問を受けます。しかし、私はこう考えています。👉「ホワイト経営は最大の利益戦略」です。なぜなら、トラブルが少なくなるからです。 長く続く宿は地域に応援されている 旅行業界で見てきた成功事例も同じでした。地域から嫌われる施設は、長続きしません。逆に、地域から応援される施設は強い。 行政書士として思うこと 行政書士の仕事は、許可を取ることではありません。本当に大切なのは、「続く仕組み」を作ることです。 これから旅館業を目指す方へ 今回のシリーズでは、民泊や簡易宿所を中心にお話ししてきました。・民泊は……

こんにちは。旅行会社で37年間、「旅を売る現場」に携わり、現在は「宿を創るお手伝い」をしている横浜（泉区）の行政書士のブログです。無事に民泊・簡易宿所の開業にこぎつけた後、待っているのは“運営の現実”です。法律・運営・地域トラブルの落とし穴を、実務視点で解説するシリーズです。ぜひ最後までお付き合いください。前回は、「民泊でツアー販売はNG？旅行業法違反になる危険な境界線」｜第12話について解説しました。そして今回は、👉「地域との共存」についてお話ししたいと思います。このシリーズも、いよいよ最終話直前となりました。振り返ると、• ゴミ問題• レビュー炎上• 清掃品質• 消防設備• 管理規約• インバウンド依存• 旅行業法など、さまざまなテーマを扱ってきました。しかし実は、そのすべてに共通するものがあります。それが、👉「地域との関係」です。 宿泊業は地域の中で営業させてもらう仕事 宿泊業は単なる不動産賃貸ではありません。地域に外から人を呼び、その地域の中で営業させてもらう事業です。だからこそ、• 騒音• ゴミ• 路上喫煙• 深夜の出入りなどが発生すると、近隣住民との摩擦が生まれます。実際、宿泊業の相談を受けていると、行政処分よりも先に、「地域との関係悪化」で苦しくなるケースを数多く見てきました。 法律違反ではなくても嫌われることはある ここは重要なポイントです。例えば、法律上は問題ない運営だったとしても、• 挨拶をしない• クレーム対応が遅い• ゴミ置場が汚い• 共用部を占有するこうしたことが積み重なると、地域の印象は悪くなります。そして、「あの宿ができてから迷惑だ」という空気が生まれます。宿泊業で本当に怖いのは、行政指導だけではありません。👉「地域から応援されなくなること」なのです。 旅行業界で見てきた「消える観光事業」 旅行業時代、私は多くの観光地を見てきました。その中で長く続く施設には共通点がありました。それは、👉「地域との関係が良い」ことです。逆に、短期間で消えていった施設には、• 地域との対立• 苦情の放置• 一方的な利益追求が見られることもありました。観光事業は、地域から孤立すると続きません。これはホテルでも、旅館でも、民泊でも同じです。 横浜だからこ……

こんにちは。旅行会社で37年間、「旅を売る現場」に携わり、現在は「宿を創るお手伝い」をしている横浜（泉区）の行政書士のブログです。無事に民泊・簡易宿所の開業にこぎつけた後、待っているのは“運営の現実”です。法律・運営・地域トラブルの落とし穴を、実務視点で解説するシリーズです。ぜひ最後までお付き合いください。 前回は、宿泊業のインバウンド依存は危険？観光需要消失で生き残る宿とは｜第11話について解説しました。 そして今回は、「旅行業法」のお話です。実は宿泊業を運営している方が、良かれと思って行っているサービスの中に、旅行業法違反となる可能性があるものがあります。私は旅行業界で37年間仕事をしてきました。そして現在は行政書士として、旅行業登録や宿泊業支援を行っています。だからこそ感じるのですが、👉「旅行業と宿泊業の境界線」は世間一般には意外と知られていません。 「親切」が違法になることがある 宿泊業のオーナー様は、お客様に喜んでもらいたいと思っています。それ自体は素晴らしいことです。しかし、その親切が法的には問題になることがあります。例えば、•空港送迎•観光案内付きプラン•オリジナル観光ツアー•体験プログラム販売などです。 オーナー様としては、👉「地域の魅力を伝えたい」だけかもしれません。しかし、一定の条件を超えると、「旅行業」に該当する可能性があります。 旅行業とは何か 先ほどの旅行業法では、「報酬を得て、旅行サービスの手配や募集を行う」場合、原則として旅行業登録が必要になります。例えば、•宿泊•運送•観光施設などを組み合わせて販売する行為です。つまり、単に宿泊場所を提供する宿泊業と、旅行全体を組み立てる旅行業は、法律上まったく別の業種なのです。※詳しくはブログ「旅行業登録・開業・経営アドバイス」のシリーズをご覧ください。 危険なのは「セット販売」 実務上よくあるのが、「宿泊＋○○」です。例えば、•宿泊＋観光ガイド•宿泊＋送迎•宿泊＋体験プログラムなど。このような形で料金をまとめて受け取ると、👉旅行業法上の問題が生じる可能性があります。ここは非常に注意が必要です。ですから私は経営安定のためにも旅行業の登録(第３種、地域限定)を強くお勧めしています。 空港送迎は……

こんにちは。旅行会社で37年間、「旅を売る現場」に携わり、現在は「宿を創るお手伝い」をしている横浜（泉区）の行政書士のブログです。無事に民泊・簡易宿所の開業にこぎつけた後、待っているのは“運営の現実”です。法律・運営・地域トラブルの落とし穴を、実務視点で解説するシリーズです。ぜひ最後までお付き合いください。前回は、宿泊業の価格競争地獄！安売りが宿を壊す本当の理由｜第10話について解説しました。そして今回は、「インバウンド依存」についてです。 👉近年、横浜でも外国人旅行者が急速に戻ってきました。みなとみらい、中華街、新横浜周辺などでは、外国語が飛び交う光景も珍しくありません。宿泊施設にとっては追い風です。しかし私は少し気になることがあります。それは、「インバウンドが来る前提」で事業計画を考えている宿が増えていることです。旅行業界で37年間仕事をしてきましたが、観光需要というものは、決して永遠に安定ではありません。 コロナ禍で起きた「予約ゼロ」の現実 今でも忘れられないのが、2020年以降のコロナ禍です。それまで満室だったホテルや旅館が、突然予約ゼロになりました。旅行会社で働いていた私も出社ができず自宅待機。これは誰も予想していませんでした。 観光業界は、地震や台風、リーマンショックなども経験してきました。しかし、「世界中の人が移動しなくなる」という事態は私も初めてでした。そして多くの宿が、「需要がある前提」で経営していたことに気付かされたのです。 インバウンド需要は自分でコントロールできない 例えば、•円高への転換•国際情勢悪化•感染症•航空便減少•外交問題など。これらは宿泊施設側ではどうにもできません。つまり、「インバウンド需要」は重要ですが、「自分でコントロールできない売上」でもあるのです。経営で怖いのは、👉自分でコントロールできないものへ依存することです。 宿泊業は「需要変動産業」である 旅行業時代も感じていましたが、観光業は景気の影響を強く受けます。真っ先に削られるのは、旅行費やレジャー費だからです。宿泊業も同じです。需要がある時は良いのです。問題は、「需要が減った時」です。その時に、どう生き残るかが経営の本質だと思います。 インバウンドだけではなく国内需要も見る 横……

こんにちは。旅行会社で37年間、「旅を売る現場」に携わり、現在は「宿を創るお手伝い」をしている横浜（泉区）の行政書士のブログです。無事に民泊・簡易宿所の開業にこぎつけた後、待っているのは“運営の現実”です。法律・運営・地域トラブルの落とし穴を、実務視点で解説するシリーズです。ぜひ最後までお付き合いください。 前回は、宿泊業に消防署の抜き打ち査察？消えたバッテリーの恐怖｜第9話について解説しました。そして今回は、「価格競争」です。宿泊業を始めると、多くの方が一度はこう考えます。「少し安くすれば予約が入るのではないか」確かに間違いではありません。実際、価格を下げれば予約は入りやすくなります。しかし問題は、「その先」です。 旅行業界で37年間見てきた経験から言うと、価格競争に巻き込まれた事業は、ほとんどの場合、「疲弊」します。宿泊業も例外ではありません。 安売りは最も簡単な集客方法 宿泊予約サイトを見れば、競合施設の料金がすぐ分かります。すると、ついこう考えてしまいます。「隣が12,000円なら11,000円にしよう」「今月だけ安くしよう」「まずはレビューを集めよう」これは非常に自然な発想です。しかし、価格を下げることは、👉「利益を削ること」でもあります。 安売りで最初に削られるのは清掃費 前回お話した、「清掃品質」です。利益が減ると、まず圧迫されるのが清掃コストです。例えば、•清掃時間短縮•チェック工程削減•備品品質低下などです。すると、レビューが下がります。そして、さらに値下げが必要になります。 OTAが価格競争を加速させる 今の宿泊業は、AirbnbやBooking.comなど、OTA中心で集客する施設が増えています。すると、利用者は簡単に比較できます。結果、「価格だけの勝負」になりやすい。しかし、大手ホテルと違い、小規模宿泊施設には限界があります。価格競争では、資本力のある施設が有利なのです。 安い宿には安い客が集まる 少し刺激的な表現ですが、現場ではよく言われる話です。もちろん全員ではありません。しかし、極端な価格競争をすると、価格だけで宿を選ぶ利用者比率が高まります。すると、•クレーム増加•無理な要求•レビュー低下が起きやすくなります。旅行業界でも同じでした。価格だけを武器にした商品……

こんにちは。旅行会社で37年間、「旅を売る現場」に携わり、現在は「宿を創るお手伝い」をしている横浜（泉区）の行政書士のブログです。無事に民泊・簡易宿所の開業にこぎつけた後、待っているのは“運営の現実”です。法律・運営・地域トラブルの落とし穴を、実務視点で解説するシリーズです。ぜひ最後までお付き合いください。前回は、マンション民泊の時限爆弾！管理規約変更で突然営業停止？｜第8話について解説しました。そして今回は、「消防査察」についてです。 宿泊業では、「許可を取ったら終わり」ではありません。むしろ怖いのは、「開業後の維持管理」です。 実際、民泊や簡易宿所を運営していると、ある日突然、消防署の査察官が来ることがあります。旅行業時代、私は「安全第一」で送客を考えていました。しかし行政書士として消防査察の現場に立ち会うと、「安全管理の重み」を改めて痛感します。特に最近は、•無人運営•管理委託•外注化が増えたことで、「誰も設備を見ていない宿」も増えています。 「設置したから安心」が最も危険 宿泊業では、•自動火災報知設備•誘導灯•消火器•避難経路図など、多くの消防設備が必要になります。しかし実務では、「開業時だけ頑張った」宿も少なくありません。 つまり、•設置した•検査通った•許可取れたで止まってしまう。 しかし消防設備は、「維持管理」が非常に重要です。 実際に多い「バッテリー切れ」 最近の民泊や簡易宿所では、「特定小規模施設用自動火災報知設備」が使われることがあります。特に無線式設備では、「バッテリー」で動いているものも多い。ここで怖いのが、「警告音を放置してしまう」ケースです。 例えば、•ピッ…ピッ…•電池切れ警告•センサー異常が出ていても、「まだ動いているだろう」と後回しにしてしまう。しかし査察時に確認され、「正常作動しない」となれば問題になります。 消防署は「図面」を見て来る 査察で意外と見られているのが、👉「図面との一致」です。 例えば、•申請上は物置(実際は寝具あり)•宿泊定員の変更•申請外ベッド追加など。 査察官は、👉「申請内容と違わないか」を確認しています。特に宿泊人数が増えていると、•避難安全性•消防設備基準にも影響します。 つまり、「少しぐ……