行政書士から見た空き家活用の落とし穴|第16話

• Facebook
• Twitter
• はてブ
• LINE
• Pocket

～許認可・契約・運営を後回しにしない～

こんにちは。
横浜市泉区・中田駅を拠点に活動している行政書士の田中穂積です。

前回は、
「補助金だけで空き家活用は成功しない」
として、
補助金が使えるかだけではなく、
「この物件、この事業、この進め方で本当に大丈夫？」
という段階で、一度専門家と事業全体を整理することの大切さをお話ししました。
では今回は、もう少し具体的な場面を考えてみます。
「所有者から、自由に使っていいと言われている」
「改修費はこちらで負担する予定」
「実際の運営は別の人にお願いしようと思っている」
「宿にするか、カフェにするかは改修しながら考えたい」
ここまで聞いて、
少し気になるところはありませんか。
実は空き家活用では、
建物そのものより、「誰が、何を、どんな条件でやるのか」が曖昧なこと
が、後になって大きな問題につながることがあります。
今回の結論を先にお伝えします。
👉 空き家活用で怖いのは、許可が取れないことだけではありません。
所有者・事業者・運営者・契約・許認可・お金の関係がつながっていないまま、計画だけが先へ進んでしまうこと。
これが、行政書士から見て気になる大きな落とし穴です。

1．「使っていいよ」だけで改修を始めていませんか？

知人や親族が所有する空き家を、
「自由に使っていいよ」
と言ってくれた。
それをきっかけに、
宿
カフェ
地域交流拠点
体験施設
などを考えるケースがあります。
でも、ここで確認したいのは、
「使っていい」の中身です。
無償で借りるのか。
賃料を払うのか。
何年間使えるのか。
改修してよいのか。
改修費は誰が負担するのか。
設備を取り付けたら誰のものになるのか。
途中で所有者から返してほしいと言われたらどうするのか。
👉 「使っていい」という一言を、事業として使える条件まで具体化する必要があります。
空き家活用は、ここが曖昧なまま改修費だけ先に出ていくと、後から戻しにくくなります。

2．所有者と「事業をする人」は同じですか？

次に確認したいのは、
誰が事業者になるのか
です。
建物の所有者
お金を出す人
実際に店や宿を運営する人
許認可を申請する人
売上を受け取る人
これらがすべて同じ人とは限りません。
たとえば、
親が所有する古民家を子どもが活用する。
所有者から会社(法人)が借りる。
建物を借りた人が別の運営会社へ任せる。
地域団体が借りて、飲食部分だけ別事業者が営業する。
という形も考えられます。
ここで、
「結局、誰がこの事業をするのか」
が曖昧だと、
契約
許認可
費用負担
責任
がバラバラになってしまいます。
👉 建物の所有者を決めるのではなく、「事業の主体」を決める。
ここが重要です。

3．「何に使うか」は改修後に決めればいい？

古民家を見て、
「とりあえずきれいに直してから、何に使うか考えよう」
と思うことがあります。
しかし、これは注意が必要です。
住宅を、
宿泊施設
飲食店
地域交流施設
事務所
など、住宅以外の用途で使う場合には、用途によって建築・消防・営業許可など確認すべき内容が変わります。
横浜市の「空家の地域活用の手引き」でも、住宅以外の用途へ活用する場合には、建築基準法や消防法などへの適合のため改修が必要になる場合があると案内しています。また、建築確認申請が不要なケースでも法への適合自体は必要です。
旅館業についても、横浜市は計画の早い段階で区福祉保健センターへ相談するよう案内しています。
つまり、
👉 改修してから用途を決めるのではなく、用途を決めてから改修を考える。
この順番です。

4．「許可を取る人」と「実際に運営する人」がズレていませんか？

ここは行政書士として特に確認したいところです。
たとえば、
「物件を借りるのはAさん」
「資金を出すのはB社」
「実際に営業するのはCさん」
という計画だったとします。
では、
誰が契約主体なのか。
誰が許可・届出の主体になるのか。
誰が売上を受け取るのか。
誰が従業員を雇うのか。
トラブルが起きたとき誰が対応するのか。
ここまで決まっているでしょうか。
「とりあえず許可だけこの人の名前で」
という進め方ではなく、
実際の事業の形と手続の主体を合わせる
必要があります。
👉 申請書に名前を書く段階になって初めて事業者を決めるのでは遅い。
事業計画の段階で決めておきたいところです。

5．「誰がお金を出したか」も残しておく

空き家活用では、
建物所有者
事業者
家族
法人
地域団体
など、複数の人がお金を出すことがあります。
たとえば、
所有者が屋根を修繕
借りる側が内装を改修
運営会社が厨房機器を購入
補助金で一部設備を導入
というケースです。
数年後、
「この設備は誰のもの？」
「退去するとき撤去する？」
「修繕費は誰が負担する？」
となったとき、
最初の取り決めが重要になります。
ここは補助金の記事で扱った「資金調達」とは別の問題です。
👉 お金をどう集めるかではなく、誰が何にお金を出し、その結果どう扱うのかを決める。
契約面から見ると、とても大切なところです。

6．「うまくいかなかったとき」の話をしていますか？

事業を始めるとき、
撤退の話はしたくないものです。
でも、私はむしろ始める前に話しておいた方がよいと考えます。
もし、
売上が伸びなかったら。
運営者が辞めたら。
所有者が建物を売却したくなったら。
事業内容を変えたくなったら。
契約を終了したら。
そのとき、
改修した部分はどうするのか。
設備は持って出られるのか。
原状回復はどこまで行うのか。
残っている予約はどうするのか。
誰が事業を引き継ぐのか。
👉 出口を決めることは、事業をやめる準備ではありません。
安心して始めるための準備です。

7．行政書士から見る「危ない計画」は、書類がない計画ではない

ここまで読むと、
「ではそのためには契約書をたくさん作ればいいのか」
と思うかもしれません。
そうではありません。
行政書士から見て気になるのは、
書類がないことそのものより、関係者の認識がそろっていないこと
です。
所有者は、
「地域活動に貸したつもり」
運営者は、
「宿泊施設として自由に使えると思っていた」
出資した人は、
「設置した設備は自分のものだと思っていた」
そんなズレが後から分かる。
これを避けたいのです。
そのためには、
誰が。
何をする。
誰がお金を出す。
誰が責任を持つ。
いつまで使う。
やめるときはどうする。
を最初に整理します。
そして、その内容に合う形で契約や許認可を整えていく。
👉 書類を作ることが目的ではなく、事業の約束を見える形にすることが目的です。

今日の実務ワンポイント

空き家活用を始める前に、一枚の紙に次の5人を書いてみてください。
①建物の所有者は誰？
②事業を行う人は誰？
③お金を出す人は誰？
④実際に運営する人は誰？
⑤許認可や契約の主体になる人は誰？
全部同じ人なら分かりやすいでしょう。
違う人がいるなら、
👉 その人たちの役割と約束がきちんとつながっているか
を確認してみてください。

まとめ

「空き家活用を始めたい。でも、何を見落としているか分からない」
そんなとき、
許認可一覧だけをチェックしても十分ではありません。
行政書士の視点から見ると、
まず整理したいのは、
人と事業の関係
です。
所有者は誰か。
誰が借りるのか。
誰が改修するのか。
誰が事業を行うのか。
誰が許認可を取るのか。
誰がお金を受け取るのか。
やめるときはどうするのか。
その骨格が決まってから、
契約
許認可
消防
建築
資金
をつなげていきます。
👉 空き家活用の落とし穴は、一つの法律を知らないことだけではありません。
事業全体がつながっていないこと。
これが、今回一番お伝えしたいことです。

今日のチェックポイント

□建物の所有関係を確認している
□誰が事業者になるか決めている
□所有者と活用者の約束を整理している
□改修の範囲と費用負担を決めている
□事業内容を決めてから改修を考えている
□許認可の主体と実際の運営者を確認している
□設備や造作物を誰が所有するか考えている
□契約終了時の扱いを考えている
□撤退や運営者変更の場合も考えている
すべてにチェックが付かなくても問題ありません。
ただ、
「誰が何をするのか分からない」
という項目があれば、
大きな改修や契約の前に一度整理しておきましょう。

行政書士田中穂積の視点

空き家活用について、
行政書士に相談するのは、
「旅館業許可を取りたい」
「飲食店営業許可を取りたい」
と決まってから。
そう思われるかもしれません。
でも私は、
その一歩前から相談していただく意味がある
と考えています。
なぜなら、
申請書を作る前に、
「そもそも誰が申請者になるのか」
が決まっていなければならないからです。
誰の建物で
誰がお金を出し
誰が運営し
誰が責任を負うのか
それを整理すると、
必要な契約や許認可も見えやすくなります。
もちろん、
建築については建築士
登記については司法書士
税務については税理士
など、他の専門家による確認が必要になる場面もあります。
横浜市でも、空家活用について不動産や建築などの専門家相談につなぐ仕組みを用意しています。
行政書士がすべてを一人で解決するのではありません。
👉 まず計画を整理し、必要な専門家や行政窓口につなぎながら、事業を前へ進める。
それが、空き家活用で行政書士がお手伝いできる大切な役割の一つだと考えています。

Q&A｜空き家活用で後から困らないために

Q1．所有者が「自由に使っていい」と言ってくれています。契約書は必要ですか？

口頭で合意している場合でも、事業として長期間利用し、改修費もかけるのであれば、
使用目的
期間
賃料の有無
改修
費用負担
契約終了時の扱い
などをできるだけ明確にしておくことをおすすめします。
特に、「何に使ってよいと合意しているのか」は認識をそろえておきたいところです。

Q2．許認可は改修工事が終わってから確認しても大丈夫ですか？

それはおすすめしません。
住宅を他の用途へ活用する場合、建築・消防・営業許可などの確認が必要になることがあります。横浜市も空家活用に際して改修前の法令確認を案内しており、旅館業については計画の早い段階での事前相談を求めています。
何に使うかを決め、必要な確認をしてから改修計画を具体化する方が安全です。

Q3．行政書士へは、どこまで決まってから相談すればよいですか？

すべて決まっている必要はありません。
むしろ、
「空き家を活用したい」
「宿かカフェか迷っている」
「所有者と運営者が違う」
「誰が許可を取ればよいのか分からない」
という段階でも、整理する意味があります。
👉 「何の許可が必要か分からない」状態でも、まず事業の形から相談できます。

次回予告

ここまで、
古民家宿
古民家カフェ
観光事業
地域との関係
消防・建築
補助金
契約
許認可
と、さまざまな角度から空き家活用を考えてきました。
次回はいよいよ、このシリーズの最終話です。
テーマは、
壊すのではなく活かす｜古民家と空き家が地域の未来になる
～旅行業37年の行政書士が考える観光まちづくり～
です。
空き家は、
「使われなくなった建物」
なのでしょうか。
それとも、
宿
カフェ
体験
人が集まる場所
地域を訪れるきっかけ
として、もう一度役割を持つことができるのでしょうか。
最終話では、
👉 「空き家を活かすことは、地域に何を残すことなのか」
を、旅行業37年の経験と行政書士としての視点から考えます。

＼ 古民家・空き家を「壊す」のではなく「活かしたい」方へ ／

行政書士田中穂積事務所
― 横浜の行政書士のアトリエ ― では、
・所有者から空き家を借りて事業を始めたい
・所有者と運営者が違うので、何を整理すればよいか分からない
・古民家を宿やカフェとして活用したい
・改修前に許認可や契約関係を確認したい
・誰に何を相談すればよいか分からない
といった計画段階からご相談いただけます。
旅行業37年の現場経験と行政書士としての法務視点から、
申請書を作るだけではなく、「誰が・何を・どう事業にするのか」を整理するところから
必要な手続を考えます。
必要に応じて、建築・登記・税務など他分野の専門家と連携しながら進めることが大切です。
👉 大きな契約や改修をする前に、一度「人・建物・事業・許認可」の関係を整理してみませんか。

▼ ご相談はこちら
▶ 旅行・宿泊・観光事業支援
▶ 古民家活用はこちら
▶ 相談から正式依頼までの流れ
▶ お問い合わせフォーム

前回　補助金だけで空き家活用は成功しない|第15話
次回　壊すのではなく活かす｜古民家と空き家が地域の未来になる|第17話　最終話

• Facebook
• Twitter
• はてブ
• LINE
• Pocket